전세 계약 작성 시 주의사항, 특약사항 문구 | 실제 경험를 바탕으로

전세계약 작성 시 주의사항

 

전세 계약 작성 시 주의사항, 작성하면 유리한 특약사항 문구 관련하여 쉽고 자세하게 알려드립니다. 전세 계약을 앞두고 무엇을 알아봐야 하나 불안해하는 분들은 이 글을 끝까지 살펴보시고 꼼꼼하게 준비하셔서 소중한 전세금을 지키시기 바랍니다.

 

 

목차 (클릭하면 이동)

 

 

 

 

 

 

전세 계약 작성 시 주의사항

전세 제도는 우리나라에서 발전한 독특한 주택 임대 방식으로, 임차인이 전세금을 집주인에게 미리 지급하고 임대 기간이 끝나면 이를 돌려받는 구조입니다.

 

문제는 전세금을 노린 사기행위 또는 역전세현상으로 소중한 전세금을 잃을 수도 있다는 것입니다. 아래에서는 전세금을 지키기 위한 전세 계약 작성 시 주의사항에 대해 알려드리겠습니다.

 

전세 계약 작성 시 권리관계 확인

전세 계약 작성 시 가장 중요한 것은 권리관계의 확인입니다. 전세 계약 전에 반드시 집주인의 미납세금 여부, 근저당권 및 전세권 등을 확인해야 합니다. 특히 다가구 주택의 경우, 전에 입주한 세입자의 보증금과 확정일자를 확인하는 것이 중요합니다. 

 

2022년 9월에 발표된 '전세사기 피해방지방안'에 따라 이제는 세입자들이 임대차 계약한 집의 위험 리스크를 더욱 쉽게 분석할 수 있게 되었으며, 중개사의 설명의무가 강화되었습니다.

 

특히, 등기부등본을 통해 이러한 정보를 확인하는 것이 중요하며, 근저당이 시세 대비 60% 이상일 경우 계약을 피하는 것이 안전합니다. 중개사가 선순위 권리관계의 정보 확인을 누락할 우려에 대비하여 표준임대차계약서에 관련 내용이 반영되어 있으며, 중개대상물 확인 설명서를 통해 이를 꼼꼼히 체크해야 합니다.

 

얼마 전 전세계약을 체결한 경험으로 말씀드리면, 공인중개사마다 다르겠지만, 권리사항 확인을 계약 전부터 계약일까지 수차례 확인해 주었습니다. 집을 알아보실 때부터 공인중개사에 등기부등본을 요청하셔서 권리사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

전세계약 작성 시 시세와 집 상태 확인

 

 

전세 계약을 진행하기 전에 적정 전세가격을 확인하는 것은 매우 중요합니다. 서울시에서는 전세 계약 예정자를 대상으로 서울시 전세가격상담센터를 통해 온라인으로 상담을 신청할 수 있습니다. 감정평가사와의 유선 상담을 통해 전세 가격의 적정성을 판단할 수 있답니다.

 

만약 전세가율(전세가격/매매가격)이 80%를 초과할 경우 위험할 수 있음을 유의해야 합니다. 이는 전세금이 부동산의 시세 대비 과도하게 높은 경우(역전세현상), 보증금 반환이 불가능할 확률이 높습니다.

 

집의 상태를 체크하는 것도 매우 중요합니다. 건축물대장을 통해 무허가 건축물이나 불법건축물 여부를 확인할 수 있으며, 이는 정부24 웹사이트나 모바일을 통해 열람할 수 있습니다.

 

또한, 임대차계약서에 특약 사항을 명시함으로써 나중에 발생할 수 있는 수리비 문제를 예방할 수 있습니다. 이 특약 사항은 임대 기간 중 발생할 수 있는 주요 문제들에 대해 세입자와 집주인 간의 합의를 명시적으로 기록하는 것을 의미합니다.

 

전세계약 작성 시 전세보증금 보호

전세보증금 보호는 전세 계약의 핵심 부분 중 하나입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우를 대비하여, 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 권장됩니다.

 

이 보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지며 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 가입이 할 수 있답니다.

 

전세자금을 마련하기 위해 전세대출을 이용하신다면 주택도시보증공사의 HUG안심전세자금대출 또는 버팀목전세자금대출을 이용하신다면 전세대출과 동시에 전세금반환보증이 가입된다는 점 알아두세요.

 

 

또한 확정일자 및 전입신고는 전세보증금 보호에 필수적입니다. 전입신고 후 관할 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받으면, 전세보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 

 

전세계약 작성 시 대리인, 공동명의 신분 확인

전세 계약 시 대리인과의 계약을 진행할 경우, 여러 서류를 통해 대리인의 신원을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 필요한 서류로는 위임장, 임대인 발급 인감증명서, 집주인 및 대리인의 인감도장과 신분증이 필요합니다.

 

위임장에는 임대인이 대리인에게 어떤 권한을 위임하는지 명확히 기재되어 있어야 하며, 인감증명서는 대리인이 가져온 임대인의 인감도장이 정확한지 확인하는 데 사용됩니다.

 

또한 집주인과 대리인의 신분증으로 주민번호를 대조하여 본인 확인을 해야 합니다. 가족관계증명서는 선택사항이지만, 대리인 계약에 필요한 경우도 있으니 준비하는 것이 좋습니다.

 

만약 임대인이 공동명의로 되어 있다면, 각 명의자에 대한 인감증명서와 신분증이 필요합니다. 또한 전세 대출이 필요한 상황에서는 대출받을 은행에 필요한 문서를 미리 확인하고 부동산이나 임대인에게 서류를 요청해야 합니다.

 

전세계약 작성 시 임대인의 세금 체납 여부 확인

전세 계약 시 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 임차인의 보증금을 보호하는 데 매우 중요한 절차입니다. 이는 임대인이 세금을 체납한 경우, 임차보증금 반환에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

 

세금 체납 여부는 국세청 또는 지방자치단체에서 확인할 수 있습니다. 국세의 경우에는 세무서를 방문하여 신청하며, 임차인은 임대차계약서와 신분증만 있으면 됩니다. 지방세의 경우에는 관할 시군구청에서 확인할 수 있으며, 필요 서류로는 임대차계약서 사본과 임차인의 신분증이 필요합니다.

 

 

임대차 계약 후에 세금 체납 여부를 확인하는 것이 일반적이며, 계약 전에 확인하려면 임대인의 동의가 필요할 수 있습니다. 특히, 보증금이 1천만원을 초과하지 않는 경우에는 무조건 임대인 동의가 필요합니다. 임대인에게는 세금 체납 여부를 확인했다는 사실이 통보됩니다.

 

제 경우에는 계약 전 공인중개사에게 요청하여 계약일에 국세, 지방세에 대한 완납증명서를 확인할 수 있었습니다.

 

전세계약 작성 시 특약사항 문구

전세계약을 체결할 때 특약 사항을 명시하는 것은 임대인과 임차인 양쪽 모두에게 중요합니다. 이러한 특약은 계약 내용에 명시되어 있지 않은 사항들을 포함하여 양측이 협의하여 작성하는 조항입니다.

 

특약을 통해 예상되는 분쟁을 예방하고, 계약의 명확성을 높일 수 있습니다. 다만, 특약 요구사항이 지나치게 많으면 임대인이 계약을 진행하지 않을 수도 있답니다. 따라서 공인중개사와 긴밀하게 소통하여 진행하는 것이 좋습니다.

 

• 전세 근저당 특약: 임차인은 전입신고와 확정일자를 받고, 임대인은 잔금일 이후에 주택에 대한 근저당이나 저당권을 설정하지 않습니다.
• 선순위 근저당 말소: 선순위 근저당은 잔금일 이전에 말소하거나 잔금 지급과 동시에 말소합니다.
• 전세자금대출 특약: 물건의 하자로 인한 대출 승인 불가 시, 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 반환합니다.
• 전세반환보증 특약: 임대물건이 전세반환보증 불가 시 계약 무효 및 보증금 전액 반환, 주택 매매나 담보 제공 시 임차인에게 사전 고지.
• 전세보증금 반환 특약: 임대차기간 만료 시 보증금 즉시 반환.
• 만기시 집 개방 협조 특약: 임차인은 만기 시 집 개방에 협조.

 

이러한 특약들은 전세 계약의 안전성을 높이고, 임차인의 권리를 보호하는 데 필수적입니다. 특약을 통해 임대인과 임차인 양측이 각자의 책임과 권리를 명확히 하여 계약 기간 동안 발생할 수 있는 여러 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.

 

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오늘은 전세 계약 작성 시 주의사항, 특약사항 문구 관련하여 알려드렸습니다. 전세 사기에 사회적 관심이 높아지면서 공인중개사도 전세 계약을 체결할 때 과거보다 더욱 신경 쓰는 것 같습니다.

 

제 경우에는 오늘 알려드린 주의사항을 공인중개사에게 전달하였더니, 적극적으로 같이 알아보며 계약을 진행했습니다. 오늘 알려드린 주의사항과 특약사항을 혼자 준비하시기 보다는 공인중개사와 함께 대응하시는 것을 권해드립니다.

 

 

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